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深圳福田建设开发有限公司和深圳国土局土地使用合同
根据《深圳经济特区土地管理条例》（以下简称“条例”），深圳市国土局为
一方（以下简称“市国土局”），深圳福田建设开发有限公司为另一方（以下简称
“用地者”）（“用地者”一词在本土地使用合同以及附件一的土地使用规则中的
上下文许可的情况下亦包括用地者的继承人或受让人）。双方达成如下协议，于＿
＿＿年＿＿＿月＿＿＿日在＿＿＿＿＿签订本土地使用合同，明确双方的权利和义
务。
第一条 本土地使用合同签订日期起三十（３０）天内，由市国土局将编号为
福田壹号地段，土地面积约＿＿＿＿＿平方米的地块（以下简称“甲地段”）的土
地使用权，连同其上的权益，一次性出让和转移给用地者使用。甲地段位置图见本
土地使用合同附件二宗地图红线范围。甲地段之面积以实际批出的宗地图为准。
土地使用年限伍拾（５０）年从签署本土地使用合同日期起计，即＿＿＿年＿
＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。
土地用途如附件四之发展大纲图，包括标准厂房、专业厂房、单身职工宿舍以
及商业楼宇（上述各项定义见土地使用规则）。
第二条 用地者同意支付下列款项成交甲地段：（ｉ）地价总额为＿＿＿＿＿
万港币；（ｉｉ）征地费总额＿＿＿＿＿万港币；以及（ｉｉｉ）为单身职工宿舍
用地另付＿＿＿＿＿万港币。上述（ｉ）、（ｉｉ）和（ｉｉｉ）之总和称为“用
地价款”。
第三条 本土地使用合同所附之土地使用规则是本土地使用合同的不可分割的
组成部分，用地者愿意遵守土地使用规则。
第四条 双方同意按土地使用规则第二条和第三条的方式支付上述第二条的款
项。
第五条 在用地者付清上述第二条的用地价款后，市国土局应即发给国有土地
使用证，并将甲地段的空地占有交付给用地者。
第六条 用地者应每年向国土局支付土地使用费，根据土地使用规则第四条界
桩定点所确定的甲地段的确实面积，每平方米支付人民币＿＿＿＿＿元。
第七条 当用地者取得国有土地使用证后，可以按照土地使用规则规定的规划
用途和程序，进行赠与、出售、交换、抵押和出租其全部或部分土地，无论上盖建
筑物完成与否。
第八条 市国土局及一切属下部门于行使土地使用规则项下的任何有关之权力
或采取任何行动前，必须提前二十一日发出书面通知用地者为有效。
第九条 交付于用地者的必须是空地占用，没有任何未经授权的建筑物或任何
其他非法占有。
第十条 用地者取得国有土地使用证后可即按本土地使用合同附件二的土地使
用规则，开发建设甲地段。
第十一条 本地区使用合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华
人民共和国公布的法律的保护和管辖。如果中华人民共和国法律对有关本合同的某
一事项未加以规定时，应参照国际商业惯例。
第十二条 本土地使用合同经双方签字盖章后生效。
第十三条 本土地使用合同正本一式三份，市国土局一份、用地者一份、市公
证处一份。本合同副本八份，市计划局一份，市国土局一份，市税务局一份，市建
设局一份，市财政局一份，用地者两份。
深圳市国土局： 用地者：
代 表：＿＿＿＿＿ 代 表：＿＿＿＿＿
签订日期：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日
深圳市公证处：＿＿＿＿＿
公证员（签字）：＿＿＿＿＿
公证日期：＿＿＿＿＿
附件
附件一：土地使用规则
附件二：宗地图（略）
附件三：工业村的地理位置图（略）
附件四：发展大纲图（略）
附件一：
土地使用规则
为了切实履行市国土局和深圳福田建设开发有限公司签订的日期为＿＿＿年＿
＿＿月＿＿＿日的土地使用合同（编号：深地合字＿＿＿＿＿号）（以下简称“土
地使用合同”），保证深圳经济特区城市规划的实施，合理利用土地，明确用地者
的权利和义务，订立本规则（以下简称“规则”）
第一章 定义
第一条 除本规则的条款或内容另有规定外，下列名词应有如下的定义：
１．“工业村”指为创造按国际惯例运作的投资环境，发展外向型经济而设置
的、面积约为１，６６９，１４０平方米的称为福田国际工业村的全封闭式国际工
业村。该工业村四周设置围网与深圳经济特区其他地方隔开，但没有二个行人通道
通往工业村外并将有引桥与皇岗落马州大桥相连接。工业村的地理位置图见土地使
用合同附件三的地理位置图。
２．“甲地段”指工业村中划定并标准明为甲地段的约６６５，０００平方米
的土地。甲地段的范围见土地使用合同附件二宗地图。
３．“乙地段”指工业村内划定并标明为乙地段的土地。乙地段的地理位置图
见土地使用合同附件三工业村位置图。
４．“分地段”指甲地段分割成小块后的地段。
５．“管委会”指深圳市人民政府设立的福田国际工业村管理委员会，管委会
的组织、职权等见工业村管理规定。
６．“宗地图”指按一定比例制作，用以标示一宗地的位置、界线和面积的地
形平面图。
７．“发展大纲图”指深圳市政府批准的甲地段的包括分期开发计划在内的总
体规划发展蓝图。该发展大纲图作为土地使用合同附件四。
８．“土地使用权”指市国土局依法将国有土地按指定的地块、年限、用途和
其他条件划给土地使用权受让人使用，土地使用权受让人由此获得对该地进行开发、
经营、管理的权利。
９．“土地使用权转让”指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用
权再转移的行为。
１０．“使用年限”指土地使用权受让人享有出让的国有土地使用权的年限。
１１．“生地”指甲地段中未平整亦未完成配套工程之土地。
１２．“半熟地”指甲地段中已平整及完成配套之道路及排水、排污工程的土
地。
１３．“标准厂房”指在甲地段上兴建的、适合一般用途的、可分层分单位租
售的厂房或货仓。
１４．“专业厂房”指按工业村各企业的规定要求，特别为该企业设计兴建的
厂房或货仓。
１５．“单身职工宿舍”指在甲地段内兴建以便租售给工业村企业供其雇用的
单身职工居住的宿舍及附属小型生活区，包括戏院、饭堂、门诊所、商店、游泳池、
球场及其他康乐活动设施等配套设施。
１６．“商业楼宇”指在甲地段上兴建的楼房建筑，供行政及商业之用，包括
（但不限于）办公楼、商业铺位、酒店、餐厅及商场。
上述标准厂房、专业厂房、单身职工宿舍和商业楼宇合称为“建筑物”。
１７．“楼面建筑面积”指按每层计算的建筑物外墙的外表面所围住的面积，
包括建筑物的每一个阳台的面积（该阳台的面积的计算包括阳台各面的厚度）。
１８．“公用使用工程”指位于工业村内的下列建筑物和设施：
（ｉ）海关、边检、监察之办公楼、住宿楼；
（ｉｉ）工业村管理委员会办公楼；
（ｉｉｉ）主干道、人行隧道和皇岗落马州大桥至工业村的引桥及道路以及连
接工业村与深圳经济特区的二号高架桥及道路；
（ｉｖ）污水处理厂、消防站；
（ｖ）分隔工业村与深圳经济特区的全部工程（其中包括全部围网、岗楼及巡
逻道路）。
１９．“特区土地登记发证细则”指一九八八年三月八日深圳市人民政府公布
的深圳经济特区土地登记发证实施细则。
２０．“工业村管理规则”指深圳市人民政府为管理工业村而制定的深圳市福
田国际工业村暂行管理规定。
２１．“不可抗力”指地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他不能预见并且
对其发生和后果不能防止或避免的事件而直接影响合同履行或不能按约定的条件履
行。
第二章 用地价款之给付
第二条 土地使用合同经双方签字后，用地者必须在三天以内以支票或现金向
市国土局给付用地价款１０×即＿＿＿＿＿港币（ＨＫＳ）作为履行合同的定金。
合同履行时，此定金可以抵作用地价款。（用地者不履行合同时，无权请求退还定
金。）
第三条 给付定金后的用地价款余额，用地者必须于签订土地使用合同之日起
九十天内一次付清。
第三章 土地登记发证
第四条 土地使用合同签订后并在付清用地价款后，用地者按特区土地登记发
证细则第二十六条规定，在十五天内到市国土局办理土地登记。
第四章 界桩定点
第五条 土地使用合同签订后（三十（３０））天内，市国土局应会同用地者
实地依图验明宗地图所标示坐标各拐点埋设的混凝土界桩。核定面积无误后，双方
在宗地图上签字认定。用地者必须妥为保护界桩，不得私自改放。界桩遭受破坏或
移动时，应及时书面报告市国土局，请求重新埋设，所需费用由用地者支付。
第五章 法律管辖
第六条 用地者及其受让人在甲地段及下述第八条所述之分地段上的一切活动，
必须遵守中华人民共和国广东省深圳经济特区的法律、法令和有关规定以及工业
村管理规定。
第六章 土地利用要求
第七条 甲地段土地之用途必须符合土地使用合同中所述之土地用途。若需要
改变土地使用合同规定的土地用途，必须报市国土局审批。用地者在宗地图红线范
围内进行开发建设必须符合下列要求：
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